2022-03-110次瀏覽來源:網(wǎng)絡(luò)
隨著我國(guó)改革開放不斷深化,房地產(chǎn)市場(chǎng)也是日新月異。上海留學(xué)生落戶用人單位與留學(xué)回國(guó)人員簽訂的勞動(dòng)(聘用)合同期限一年(含)以上,剩余合同期限(申請(qǐng)之日到合同截止日期)須六個(gè)月(含)以上。上述合同期限不含試用期。近期,隨著中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控新規(guī)連續(xù)出臺(tái),在有效控制房地產(chǎn)交易平均價(jià)格的同時(shí),也使房地產(chǎn)交易,尤其是二手房買賣交易涉及的法律問題愈加復(fù)雜化、多樣化。其中戶口轉(zhuǎn)移和房屋買賣成為受人關(guān)注的典型問題。
2007年至今,在二手房買賣過程中因戶口問題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增,以北京一中院2022年至2022年受理的涉及該類案件數(shù)量為例,2022年受理37件,2022年受理61件,2022年(截止至9月份)受理58件。本文將結(jié)合司法實(shí)踐中的案例對(duì)房屋買賣過程中涉及戶口的相關(guān)法律問題予以分析。
案例一:購(gòu)買學(xué)區(qū)房,房屋出賣人未能及時(shí)遷出戶口導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。留學(xué)生落戶中介申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國(guó)家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長(zhǎng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員,年齡可適當(dāng)放寬,但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國(guó)專家局)申報(bào),經(jīng)審核同意后受理。
案情回放:甲(房屋出賣人)、乙(房屋買受人)于2022年5月7日簽訂房屋買賣合同,約定由乙出資420萬購(gòu)買甲所有的位于北京市中關(guān)村某小區(qū)內(nèi)的面積為55平方米的二居室一套,并約定了具體的付款和過戶時(shí)間等細(xì)節(jié)。雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議一份,其中明確約定: ;乙購(gòu)買甲之房屋系為乙之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關(guān)村某小學(xué)(北京市重點(diǎn)小學(xué))的學(xué)籍。根據(jù)海淀區(qū)教委及中關(guān)村某小學(xué)的招生規(guī)定,辦理學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)學(xué)籍,應(yīng)當(dāng)符合在學(xué)區(qū)內(nèi)居?。鋺簦┤暌陨希ê辏┑臈l件。為了使乙之子具備上述條件,甲應(yīng)予2022年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶口的遷出手續(xù),否則甲承擔(dān)根本違約責(zé)任。 ;合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后,乙依約支付了全部房款,甲亦依約將房屋過戶至乙方名下。但直至2022年8月31日,經(jīng)乙多次書面催告,甲仍未能將房屋內(nèi)戶口遷出。后乙起訴要求解除合同。甲抗辯稱雙方履行的是房屋買賣合同,房款及過戶均已辦理,故不能解除。終法院以甲逾期辦理戶口遷出的行為構(gòu)成違約并已導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由,判決解除甲、乙之間的房屋買賣合同。
法官說法:《合同法》第九十四條規(guī)定,有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同,其中包括當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況。本案就符合這一條款的規(guī)定。買賣雙方之間簽訂的是房屋買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議,按照交易的一般習(xí)慣判斷,雙方訂立合同的目的確實(shí)應(yīng)當(dāng)是房屋交易過戶。但依據(jù)雙方關(guān)于合同目的的約定,可以認(rèn)定乙購(gòu)買房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的。雙方交易的是學(xué)區(qū)房,學(xué)區(qū)房的主要功能就是取得辦理學(xué)籍的資格。而取得學(xué)籍資格的前提是將乙之子的戶口及時(shí)遷入交易房屋。這種情況,符合當(dāng)?shù)鼐唧w教育政策和一般社會(huì)認(rèn)知,同時(shí)也是符合我國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)生活實(shí)踐和教育環(huán)境的。甲的違約行為致使乙之子的戶口不能及時(shí)遷入,從而導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
上述案例比較典型,突出反應(yīng)了交易雙方對(duì)于交易對(duì)象的認(rèn)知差距以及交易心理的異樣,即出賣人追求的是高房?jī)r(jià)的交易完成,而買受人需要的是戶口遷入,雙方交易目的不同反映出的是對(duì)學(xué)區(qū)身及學(xué)區(qū)房交易存在著認(rèn)識(shí)上的模糊,這也是如今學(xué)區(qū)房案件不斷出現(xiàn)的根本原因。上海留學(xué)生落戶用人單位與留學(xué)回國(guó)人員簽訂的勞動(dòng)(聘用)合同期限一年(含)以上,剩余合同期限(申請(qǐng)之日到合同截止日期)須六個(gè)月(含)以上。上述合同期限不含試用期。
學(xué)區(qū)房的交易具有價(jià)格高、速度快等特點(diǎn)。根據(jù)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年北京學(xué)區(qū)房均價(jià)比同地段非學(xué)區(qū)房均價(jià)高45-53%,學(xué)區(qū)房均價(jià)比2022年上漲17.6%,而同地段非學(xué)區(qū)房均價(jià)比2022年上漲8.7%。也就是說,從均價(jià)、均價(jià)漲幅等數(shù)據(jù)均能明顯說明學(xué)區(qū)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)及發(fā)展優(yōu)勢(shì)。學(xué)區(qū)房代表教育資源的優(yōu)勢(shì),成為炙手可熱的稀缺資源。
法官建議:法官根據(jù)學(xué)區(qū)房的交易特點(diǎn)及審判實(shí)踐中遇到的問題,提示三點(diǎn)具體細(xì)節(jié)供大家參考:
1、要了解相關(guān)教育政策和環(huán)境。買受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)買學(xué)區(qū)房之前充分了解近期相關(guān)政策,盡到審慎的審查、注意義務(wù)。學(xué)區(qū)房并不是一成不變的,教育部門或是相關(guān)學(xué)校會(huì)不定期對(duì)學(xué)區(qū)的劃分做出相應(yīng)調(diào)整,以便適應(yīng)不斷波動(dòng)的生源變化。同時(shí),相關(guān)部門還可能會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)內(nèi)的入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)問題進(jìn)行調(diào)整,比如北京市海淀區(qū)現(xiàn)階段規(guī)定了7年內(nèi)一套學(xué)區(qū)內(nèi)住宅只能解決一胎(雙胞胎或多胞胎算一胎)的入學(xué)問題,原來的規(guī)定是6年??傊?,房屋買受人應(yīng)當(dāng)積了解學(xué)區(qū)房的相關(guān)政策并謹(jǐn)慎評(píng)估相應(yīng)變化,切實(shí)承擔(dān)起嚴(yán)格的審查、注意義務(wù)。
2、將學(xué)區(qū)房附帶教育利益盡量在合同中明確予以表述。學(xué)區(qū)房附帶的教育利益是大部分房屋買受人所追求的實(shí)際交易目的,這在某種程度上與雙方實(shí)際進(jìn)行的房屋買賣行為存在一定沖突,這就要求雙方在訂立合同時(shí)盡量將這樣的主要目的明確、清晰地表述,以防日后產(chǎn)生糾紛。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià),導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)了以距離學(xué)校近為特點(diǎn)的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房,這種房屋通常也會(huì)標(biāo)上 ;學(xué)區(qū)房 ;的標(biāo)簽參與到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)中。但這樣的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房不能帶來附加教育利益,故該類房屋的交易目的中就不包括教育利益的問題。因此,希望廣大消費(fèi)者能夠根據(jù)自己的真實(shí)目的將有關(guān)內(nèi)容明確地在合同中予以表述,尤其是將其納入約定解除合同的條件中。
3、盡量完善合同中的相關(guān)條款。北京市很早就開始推行房屋買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)化,現(xiàn)在市場(chǎng)上通常使用的是市建委發(fā)布的2007版合同。合同格式條款中雖然對(duì)戶口問題進(jìn)行了約定,但并不能夠涵蓋所有復(fù)雜多變的交易情況。交易雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的實(shí)際需求設(shè)置具體條款。比如交易住宅是否在規(guī)定年限內(nèi)使用過學(xué)區(qū)房政策、對(duì)于政策變化導(dǎo)致的問題如何處理和責(zé)任承擔(dān)等等。審判實(shí)踐中,往往是雙方產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同中沒有明確約定,尋其原因就是為了盡快完易而忽略了針對(duì)學(xué)區(qū)房交易進(jìn)行特別約定。
案例2:因自身原因未能將戶口遷出,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案情回放:楊某與孟某簽訂房屋買賣合同,約定由楊某出資購(gòu)買孟某所有的房,合同中約定了戶口遷出時(shí)間為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi),逾期承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后,雙方于2022年11月13日辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),孟某于2022年12月25日將原有戶口中的一部分遷出,仍剩二人戶口未遷出。后楊某經(jīng)多次催促未果,將孟某起訴至法院,要求孟某承擔(dān)違約責(zé)任。孟某抗辯稱剩余兩人戶口是前兒媳和孫女的,已經(jīng)與本人無關(guān),不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院判決認(rèn)為,孟某延遲遷移戶口的行為構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。