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買賣二手房從來(lái)就不是一件簡(jiǎn)單的事情,每一個(gè)步驟都需要小心謹(jǐn)慎,一些看起來(lái)不起眼的小問題,當(dāng)中可能隱含了隱患。 你是否遇到過(guò)這樣的情況:房子買完后,前房主的戶口不遷出去。這背后隱藏著很多人都不知道的危害。 所謂戶口逾期遷出,就是指大家在買賣二手房時(shí),還涉及過(guò)戶的問題,很多房主辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后,遲遲不按照合同約定的時(shí)間遷出戶口。 表面看來(lái),好像沒有給購(gòu)房者帶來(lái)多大傷害,但實(shí)際上有很多隱藏的風(fēng)險(xiǎn),而且售房者是需要承擔(dān)違約責(zé)任的。留學(xué)生落戶上海留學(xué)人員是指公派或自費(fèi)出國(guó)(境)學(xué)習(xí),并獲得國(guó)(境)外大學(xué)本科學(xué)歷、學(xué)士學(xué)位(含)以上的人員;在國(guó)內(nèi)獲得大學(xué)本科(含)以上學(xué)歷或中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格,并到國(guó)(境)外高等院校、科研機(jī)構(gòu)進(jìn)修一年(含)以上的訪問學(xué)者或進(jìn)修人員。 上海浦東新區(qū)法院就曾經(jīng)判決這樣一起案件,逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬(wàn)余元。買賣房屋雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí),約定了補(bǔ)充條款,即在規(guī)定日期之前,售房者必須遷出戶口,如果發(fā)生逾期一日就需要按照房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之五向買方支付違約金,直到房?jī)?nèi)戶口全部遷出為止。 結(jié)果后售房者由于各種原因沒有按時(shí)遷出戶口,逾期幾個(gè)月才遷出,終法院判決賣方向買方支付違約金7萬(wàn)余元。 二手房買賣流程 逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn) 合同法規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。也就是說(shuō),如果在購(gòu)房合同上,約定了逾期遷出戶口的違約金問題,在售房人不能按照合同約定履行時(shí),就需要像上述案例一樣,支付違約金。 但是違約金的支付沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),按照合同法解釋,如果當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高,請(qǐng)求適當(dāng)減少的,法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則衡量。 也就是說(shuō),法院會(huì)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度酌情調(diào)整違約金,具體為多少,還要看具體的案子 戶口逾期遷出的危害 很多人會(huì)認(rèn)為前房主的戶口不遷出沒有什么大問題,但實(shí)際上卻隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn): 1.債務(wù)糾紛問題:當(dāng)前房主出現(xiàn)債務(wù)糾紛問題時(shí),銀行、貸款公司等人有可能會(huì)按照戶口地址投遞法院傳票; 2.新增人口問題:前房主在一定情況下是可以增添新戶口的,一旦發(fā)生這種情況,將會(huì)繼續(xù)增加購(gòu)房者戶口遷移的難度; 3.價(jià)值問題:現(xiàn)在大家對(duì)戶籍的問題越來(lái)越重視,那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時(shí)候,有可能影響到價(jià)。 4.拆遷問題:目前拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r雖然是以為主,但是在現(xiàn)實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口,因此復(fù)雜的很有可能會(huì)增加額外不必要的麻煩。 5、學(xué)籍問題:很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房,如果前戶主不遷出戶口,不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。 如何預(yù)防戶口逾期遷出問題? 首先大家需要詳細(xì)了解關(guān)于戶口的問題,在購(gòu)房合同中,要詳細(xì)約定相關(guān)問題,明確寫在合同里,必要時(shí)也可以去當(dāng)?shù)嘏沙鏊H自查詢核實(shí)。 如果是通過(guò)中介買房的話,也可以委托中介代為核實(shí)房屋的戶口,核實(shí)后要求中介機(jī)構(gòu)出具書面核實(shí)報(bào)告,并加蓋公章,防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外,必須注意的是,合同中約定的戶口遷出時(shí)間一定要在房屋登記過(guò)戶之前。 在合同里也要明確逾期戶口遷出的違約金問題,一般的中介合同中,都會(huì)在;權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記;中作出詳細(xì)約定: 我們還可以通過(guò)預(yù)留房屋尾款對(duì)售房者施加壓力。海歸上海落戶派出所的戶籍民警,負(fù)責(zé)登記造冊(cè)、記錄各家成員姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址、成員關(guān)系等各類資料。上海留學(xué)生落戶用人單位與留學(xué)回國(guó)人員簽訂的勞動(dòng)(聘用)合同期限一年(含)以上,剩余合同期限(申請(qǐng)之日到合同截止日期)須六個(gè)月(含)以上。上述合同期限不含試用期。預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明確說(shuō)明,先遷戶口然后再交付房款,約定好順序防止對(duì)方惡意違約